Faldstammeudskiftning i andelsforening: Pris pr. lejlighed

Mange andelsforeninger i etageejendomme fra 1900–1970 står over for samme projekt: faldstammerne af støbejern er 60–100 år gamle, og utætheder, rust og tilstoppede rør begynder at give vandskader og stigende forsikringspræmier. Spørgsmålet på generalforsamlingen er altid det samme: Hvad koster det pr. lejlighed, og hvem betaler hvad?

Denne side handler specifikt om faldstammeprojekter i andelsforeninger. Vi gennemgår prisen pr. lejlighed ved forskellige løsninger, hvordan udgifterne typisk fordeles mellem forening og andelshaver, finansiering, beslutningsprocessen og tre konkrete regneeksempler. Priserne er vejledende estimater for 2026 inkl. moms. Den generelle gennemgang af faldstammer finder du på vores side om faldstammerenovering.

Priser 2026: Faldstammer i A/B

Hvad koster faldstammeudskiftning pr. lejlighed?

Prisen pr. lejlighed afhænger primært af tre ting: hvilken metode foreningen vælger, hvor mange stammer der er pr. lejlighed, og hvor meget af badeværelse og køkken der skal brydes op og retableres. En lejlighed med én stamme i badeværelset og én i køkkenet er typisk dyrere end en, hvor bad og køkken deler stamme.

Den reelle prisdriver er retableringen. Selve rørene koster forholdsvis lidt. Det dyre er at bryde væg og gulv op, sikre vådrum og lægge nye fliser efter – og her vælger mange foreninger at gå hele vejen og lave et helt nyt badeværelse, når det alligevel skal brydes op.

Hvad indgår typisk i prisen?

• Byggeplads, adgangsveje, affaldshåndtering og afdækning
• Ny faldstamme fra kælder til tag inkl. udluftning
• Nye grenledninger til gulvafløb, toilet, vask og køkken
• Ny ledning i kælder til hovedkloak (ofte med tv-inspektion)
• Brandlukning ved dækgennemføringer efter BR18
• Retablering af vægge, lofter og gulve omkring stammen
• Teknisk rådgiver og byggeledelse

Strømpeforing eller udskiftning i en andelsforening?

Strømpeforing betyder, at der indføres en epoxy- eller polyesterstrømpe inde i det gamle rør, som hærder og danner et nyt rør. Metoden kræver ingen eller kun få åbninger i lejlighederne og er hurtigere og billigere. Den forudsætter dog, at stammerne er hele nok til at blive foret, og at tilslutninger og grenrør kan håndteres. En tv-inspektion er derfor altid første skridt.

Fuld udskiftning er dyrere og mere generende, men giver nye rør med en forventet levetid på 50+ år, og foreningen kan samtidig forbedre brandsikring, lydisolering og vådrum. Strømpeforing har en forventet levetid på 30–50 år afhængigt af metode.

Regneeksempler: Pris pr. lejlighed i tre foreninger

Eksemplerne er vejledende og inkl. moms. Lejlighederne er antaget at være lige store, og udgiften fordeles efter fordelingstal.

Eksempel 1: 18 lejligheder, strømpeforing

Ejendom fra 1935 med 3 opgange og 2 stammer pr. lejlighed. Tv-inspektionen viser, at rørene kan fores. Strømpeforing af 6 lodrette stammer og kælderledninger: 650.000 kr. Rådgivning og tv-inspektion: 80.000 kr. Uforudsete udgifter 10 %: 73.000 kr. Samlet: cirka 803.000 kr. Pr. lejlighed: cirka 44.600 kr.

Eksempel 2: 24 lejligheder, udskiftning med minimal retablering

Ejendom fra 1958 med 4 opgange. Stammerne er tærede og skal skiftes. Entreprise inkl. retablering af vægge og fliser omkring stammen: 1.900.000 kr. Rådgivning og byggeledelse 10 %: 190.000 kr. Byggeplads og uforudsete udgifter: 200.000 kr. Samlet: 2.290.000 kr. Pr. lejlighed: cirka 95.400 kr. Over et 30-årigt realkreditlån med 4,5 % rente svarer det til cirka 480 kr. om måneden pr. lejlighed i højere boligafgift.

Eksempel 3: 32 lejligheder, udskiftning og nye badeværelser

Foreningen vælger at lave nye standardbadeværelser på cirka 4 m² i alle lejligheder samtidig. Entreprise: 5.600.000 kr. Rådgivning 9 %: 504.000 kr. Byggeplads og uforudsete udgifter: 450.000 kr. Samlet: 6.554.000 kr. Pr. lejlighed: cirka 205.000 kr. Til sammenligning ville et individuelt badeværelse uden for et fælles projekt typisk koste 110.000–150.000 kr. alene – oveni faldstammens andel.

Hvem betaler: forening eller andelshaver?

Faldstammer er som udgangspunkt fælles installationer, og vedligeholdelsen påhviler foreningen. Det betyder, at udgiften normalt afholdes af foreningen og finansieres via boligafgiften eller et lån. Grænsen mellem foreningens og andelshaverens ansvar fremgår af foreningens vedtægter og vedligeholdelsesregler – og her er der store forskelle.

Typisk betaler foreningen for stamme, grenrør og standardretablering. Har en andelshaver tidligere lavet et dyrt badeværelse, som nu skal brydes op, opstår spørgsmålet om erstatning. Mange foreninger vedtager en model, hvor der kun retableres til standard, mens den enkelte selv betaler for tilvalg eller ekstra kvalitet.

Afklar disse spørgsmål før generalforsamlingen

• Hvad siger vedtægterne om vedligeholdelsespligt for rør og badeværelser?
• Skal nyere badeværelser kompenseres, og efter hvilken model?
• Kan andelshavere købe tilvalg, og hvordan afregnes de?
• Hvordan påvirker projektet andelskronen og valuarvurderingen?
• Hvad sker der, hvis en andelshaver nægter adgang?

Finansiering af faldstammeprojekt i andelsforeningen

De fleste foreninger finansierer et faldstammeprojekt med et realkreditlån eller banklån optaget af foreningen. Lånet afdrages via boligafgiften, typisk over 20–30 år. Har foreningen opsparede midler eller en vedligeholdelseskonto, kan de dække en del af udgiften og reducere lånet.

En stigning i boligafgiften påvirker andelsværdien og salgbarheden. Et projekt til 100.000 kr. pr. lejlighed finansieret over 30 år giver typisk en stigning på 450–600 kr. om måneden. Et projekt med nye badeværelser til 200.000 kr. giver 900–1.200 kr. om måneden. Til gengæld får lejlighederne en reel forbedring, og forsikringspræmierne og risikoen for vandskader falder.

Sådan forløber et faldstammeprojekt i en andelsforening

Et faldstammeprojekt i en andelsforening tager typisk 1–2 år fra den første beslutning til færdigt byggeri. Selve udførelsen pr. opgang tager 3–8 uger afhængigt af omfanget.

1. Bestyrelsen indhenter tilstandsvurdering og tv-inspektion
2. Teknisk rådgiver laver skitseforslag og budget med 2–3 løsninger
3. Informationsmøde for andelshaverne
4. Generalforsamling vedtager projekt og finansiering (flertalskrav efter vedtægter)
5. Rådgiver udarbejder udbudsmateriale, og der indhentes tilbud fra 3–5 entreprenører
6. Kontrakt efter AB 18 med tidsplan, dagbod og sikkerhedsstillelse
7. Udførelse opgang for opgang med midlertidige toiletter og bad
8. Aflevering, 1-års gennemgang og dokumentation

Regler og autorisation ved faldstammeudskiftning

Arbejde på faldstammer og afløb skal udføres af en autoriseret kloakmester eller VVS-installatør med de relevante autorisationer. Gennemføringer i etageadskillelser skal brandlukkes, så de opfylder BR18's krav til brandmodstand. Ved samtidig renovering af badeværelser skal vådrummene udføres efter BR18 og et godkendt vådrumssystem.

Faldstammeudskiftning kræver normalt ikke byggetilladelse, men ændringer i afløbsinstallationer kan kræve anmeldelse til kommunen. Projekter i en andelsforening er ikke omfattet af AB Forbruger, da foreningen er bygherre. Her anvendes AB 18, og det er stærkt anbefalet at have en uafhængig teknisk rådgiver. Håndværkerfradraget er ikke relevant, da foreningen betaler, og faldstammer ikke er grøn istandsættelse.

Typiske fejl i faldstammeprojekter

• Beslutning træffes uden tv-inspektion og tilstandsvurdering
• Budgettet mangler uforudsete udgifter – sæt 10–15 % af
• Retableringsniveauet er ikke defineret, så hver andelshaver forhandler selv
• Der indhentes kun ét tilbud, eller tilbuddene er på forskellige løsninger
• Kommunikation til beboerne er for sen, og midlertidigt bad mangler
• Asbest og PCB opdages først, når væggene er åbnet

Ofte stillede spørgsmål

Kilder og metode

Læs også