Tilstandsrapport pris 2026: Hvad koster en tilstandsrapport?

Skal du sælge dit hus, er tilstandsrapporten en af de første ting, din ejendomsmægler beder om. Sammen med elinstallationsrapporten og et tilbud på ejerskifteforsikring udgør den huseftersynsordningen, som giver sælger mulighed for at blive fri for det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler. For køber er rapporten det vigtigste dokument til at vurdere husets tilstand.

På denne side ser vi på, hvad en tilstandsrapport koster i 2026, hvad der påvirker prisen, hvad rapporten dækker og ikke dækker, og hvordan karaktersystemet skal læses. Priserne er redaktionens vejledende estimater inkl. moms.

Priser 2026: Tilstandsrapport

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en byggeteknisk beskrivelse af en ejendoms synlige skader og tegn på skader. Den udarbejdes af en byggesagkyndig, der er beskikket af Erhvervsstyrelsen, efter reglerne i huseftersynsordningen. Den sagkyndige gennemgår bygningerne visuelt og registrerer forhold, der nedsætter værdien eller brugbarheden.

Rapporten er frivillig, men i praksis bestilles den ved næsten alle salg af huse, rækkehuse og sommerhuse. Uden en tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring med halv betaling hæfter sælger i 10 år for skjulte fejl og mangler.

Hvad dækker tilstandsrapporten ikke?

• Forhold, der ikke kan ses uden at åbne konstruktioner
• Elinstallationer (de vurderes i elinstallationsrapporten)
• Kosmetiske forhold og almindeligt slid, der ikke er en skade
• Haveanlæg, hegn, belægninger og mindre udhuse
• Priser på udbedring
• Miljøforhold som radon og forurenet jord

Hvad påvirker prisen på en tilstandsrapport?

Der er fri konkurrence på prisen, og den byggesagkyndige fastsætter selv sin takst. De fleste prissætter efter areal og antal bygninger, fordi det afgør, hvor lang tid gennemgangen og rapportskrivningen tager. Et hus med kælder, tagrum, krybekælder og flere udhuse tager længere tid end et nyere plan hus uden kælder.

Opførelsesåret spiller også ind. Ældre huse med mange ombygninger, ukendte konstruktioner og flere materialetyper kræver mere tid og giver flere registreringer. Bestiller du tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke samlet hos samme firma, kan der ofte opnås en pakkepris.

• Boligareal og antal etager
• Kælder, krybekælder og udnyttet tagetage
• Antal bygninger (garage, anneks, carport)
• Opførelsesår og ombygninger
• Geografisk placering og kørsel
• Om der købes pakke med elinstallationsrapport og energimærke

Sådan læser du karaktererne i en tilstandsrapport

Hver registrering i rapporten får en karakter, der fortæller, hvor alvorlig skaden er. Det er vigtigt at forstå, at karakteren ikke siger noget om, hvad det koster at udbedre. En K3 kan være en revnet tagsten til få hundrede kroner eller en råd i bjælkelaget til flere hundrede tusinde.

Hvor længe er en tilstandsrapport gyldig?

En tilstandsrapport skal være under seks måneder gammel på det tidspunkt, hvor køber modtager den, for at sælger kan bruge den til at blive fri for ansvar. Det samme gælder elinstallationsrapporten. Trækker et salg ud, skal rapporterne derfor fornys, hvilket typisk koster en del af den oprindelige pris, hvis det er samme sagkyndige.

Energimærket er gyldigt i 10 år og skal foreligge ved salg, uanset om der laves tilstandsrapport. Har du et gyldigt energimærke, behøver du ikke købe et nyt.

Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring

Ejerskifteforsikringen dækker køber mod skjulte skader, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Sælger skal tilbyde køber en ejerskifteforsikring og betale halvdelen af præmien, hvis sælger vil frigøre sig for ansvar. Prisen på en ejerskifteforsikring ligger typisk på 10.000–30.000 kr. for 5–10 års dækning, afhængigt af husets alder og karaktererne i rapporten.

Vigtigt for køber: forhold, der er beskrevet i tilstandsrapporten, dækkes ikke af ejerskifteforsikringen. Står der en K3 om fugt i kælderen, er det din udgift efter købet. Derfor er det vigtigt at læse rapporten grundigt og få nærmere undersøgt de alvorligste punkter.

Hvad bør køber gøre, når tilstandsrapporten foreligger?

Tilstandsrapporten er skrevet i et standardiseret, teknisk sprog, og mange købere har svært ved at oversætte den til økonomi. Vi anbefaler at prioritere K3- og UN-registreringer og få dem vurderet af en fagperson, før du skriver under eller inden fortrydelsesretten udløber.

1. Læs alle K2-, K3- og UN-punkter og noter dine spørgsmål
2. Kontakt den byggesagkyndige, der lavede rapporten, med opklarende spørgsmål
3. Overvej en uvildig byggeteknisk gennemgang (typisk 3.500–8.000 kr.)
4. Få overslag fra håndværkere på de største poster
5. Tjek levetiden på tag, vinduer, varmeanlæg og kloak
6. Drøft resultatet med din boligadvokat

Typiske misforståelser om tilstandsrapporten

Husk også, at rapporten afspejler husets tilstand den dag, gennemgangen fandt sted. Er der gået flere måneder, eller har der været en hård vinter, kan forholdene have ændret sig.

• "Huset har kun få K3'er, så det er i god stand" – én K3 kan være dyrere end ti K1'ere
• "Tagets alder står i rapporten" – restlevetid vurderes ikke systematisk
• "Ejerskifteforsikringen dækker alt" – den dækker ikke forhold nævnt i rapporten
• "Elinstallationerne er gennemgået" – kun hvis der er lavet en elinstallationsrapport
• "Rapporten er en garanti" – den er en visuel gennemgang på én dag

Sådan indhenter du tilbud på tilstandsrapport

Mange sælgere bruger den byggesagkyndige, mægleren foreslår. Det er helt lovligt, men prisforskellen mellem udbyderne kan være flere tusinde kroner for samme bolig, så det betaler sig at sammenligne. Sørg for, at den sagkyndige er beskikket, og at tilbuddet tydeligt viser, om elinstallationsrapport og energimærke er med.

Via 3byggetilbud.dk kan du få op til 3 gratis og uforpligtende tilbud fra beskikkede byggesagkyndige og samlede huseftersynspakker.

• Er den byggesagkyndige beskikket af Erhvervsstyrelsen?
• Indgår elinstallationsrapport og energimærke i prisen?
• Hvor hurtigt kan rapporten leveres?
• Hvad koster en opdatering, hvis salget trækker ud over seks måneder?
• Er kørsel og udhuse med i prisen?

Ofte stillede spørgsmål

Kilder og metode

Læs også